Prijedlog novog Zakona o najmu stanova donosi niz značajnih promjena za najmodavce i najmoprimce. Jedna od ključnih novosti jest da će svaki novi ugovor o najmu morati biti sastavljen u obliku javnobilježničkog akta i solemniziran kod javnog bilježnika. Time će se omogućiti provedba ovrhe bez dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate dugovanja. Ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić istaknuo je da će rezultat reforme biti manji pritisak na sudove te dvostruko brže rješavanje sporova nego dosad.
- Mi ćemo kroz solemnizaciju moći u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova koji su u dugoročnom najmu, rekao je Bačić.
OBVEZE NAJMODAVCA I NAJMOPRIMCA
Novi zakon detaljno propisuje obveze obiju ugovornih strana. Najmodavac je dužan predati stan u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu, održavati ga funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti izvođenje potrebnih popravaka. S druge strane, najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i ugovorene režijske troškove, koristiti stan pažljivo i u skladu s ugovorom, snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe te prijaviti sve uočene nedostatke.
Prilikom useljenja obvezno će se sastavljati zapisnik o primopredaji stana. On će sadržavati opis stanja nekretnine, očitanja svih brojila te fotografije svake prostorije. Ako ugovorom nije drukčije određeno, najmodavac će imati pravo pregledati stan najviše dva puta godišnje uz prethodnu najavu. Najmoprimac će pri useljenju, ako nije drukčije ugovoreno, plaćati polog u visini jedne mjesečne najamnine.
OTKAZ UGOVORA O NAJMU
Najmoprimac će moći otkazati ugovor bez navođenja razloga, uz zakonski otkazni rok od 60 dana. Najmodavac će ugovor moći otkazati zbog povrede ugovornih ili zakonskih obveza najmoprimca, primjerice zbog neplaćanja najamnine ili režija, nanošenja veće štete stanu ili kršenja kućnog reda.
Prije otkaza obvezan je najmoprimcu dostaviti pisanu opomenu i ostaviti rok od 15 dana za otklanjanje povrede. Ako najmoprimac to ne učini, rok za iseljenje ne može biti kraći od dodatnih 30 dana. Ugovor će se moći otkazati i bez krivnje najmoprimca. U tom slučaju minimalni rok za iseljenje iznosi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina.
Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljuje se za dodatnih šest mjeseci. Ugovorom se može odrediti i kraći rok, ali ne kraći od tri mjeseca, pojasnio je Bačić.
OGRANIČAVA SE RAST NAJAMNINA
Kako bi se spriječilo neopravdano povećanje cijena najma, zakon predviđa da se najamnina tijekom trajanja ugovora može povećati najviše jednom godišnje.
Najmodavac će o povećanju morati obavijestiti najmoprimca najmanje 30 dana unaprijed, a povećanje neće smjeti biti veće od godišnjeg rasta cijena stambenih objekata prema podacima Državnog zavoda za statistiku. Odredbe ugovora koje bi omogućavale češća ili veća povećanja najamnine bit će ništetne.
- To je jasna poruka najmoprimcima da najmodavac ne može, nakon što je ugovor potpisan i solemniziran, svojevoljno mijenjati jedan od njegovih bitnih elemenata - visinu najamnine, poručio je Bačić.
NAJAMNINA ZA DRŽAVNE STANOVE
Za stanove u vlasništvu države osnovica najamnine iznosit će najmanje 7,725 eura po četvornom metru, a svake će se godine usklađivati sa stopom inflacije koju objavljuje DZS. Ukupni trošak najamnine i režija neće smjeti prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca. Za Grad Zagreb te obalne gradove i općine primjenjivat će se koeficijent 1,2, pa će maksimalna najamnina iznositi 9,375 eura po četvornom metru.
Jedna od najvećih novosti zakona jest uključivanje Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Ako najmoprimac ne podmiruje svoje obveze, Agencija će, uz ispunjenje propisanih uvjeta, isplaćivati potraživanja najmodavcu. Da bi se to ostvarilo, ugovor mora biti solemniziran i dostavljen Agenciji. Vlasnici će plaćati godišnju članarinu koja može iznositi najviše dva posto godišnje najamnine, odnosno približno od 40 do 150 eura godišnje. Također, prilikom solemnizacije najmoprimac će morati dati bianco zadužnicu do iznosa od 10.000 eura.
PRVI PUT UREĐENI SOCIJALNI I PRIUŠTIVI NAJAM
Prijedlog zakona prvi put uspostavlja jedinstveni zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam stanova. Takvi će se stanovi u pravilu dodjeljivati putem javnog natječaja, prema unaprijed objavljenim kriterijima, listama prvenstva i odlukama nadležnih tijela, čime se dosadašnja praksa gradova i općina prvi put jasno uređuje zakonom.
U Hrvatskoj još uvijek živi oko 4.000 zaštićenih najmoprimaca u nekadašnjim društvenim stanovima. Država će preuzeti obvezu posredovanja u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti.
Najamnina neće smjeti biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuve niti viša od najamnine koja vrijedi za državne stanove, a i dalje će biti ograničena na najviše 30 posto prihoda kućanstva.
Ministar Bačić predstavio je i izmjene Programa priuštivog najma, čiji je cilj aktivirati prazne stanove i omogućiti građanima dugoročni najam po cijenama prilagođenima njihovim prihodima. Najveća promjena odnosi se na vlasnike koji su svoje nekretnine iznajmljivali turistima. Oni će se u Program moći uključiti odmah, bez dosadašnjeg čekanja od dvije godine. Dosad je u Program prijavljeno 958 nekretnina, a u tijeku je 61 postupak povezivanja vlasnika i najmoprimaca. Kao primjer, Bačić je naveo tročlanu obitelj koja je na zagrebačkoj Trešnjevci odabrala stan od 53,4 četvorna metra. Obitelj će plaćati najamninu od 339 eura, dok će država vlasniku isplaćivati 662 eura, što znači da će najmoprimci mjesečno uštedjeti 323 eura, odnosno gotovo polovicu tržišne najamnine.
VIŠE OD 34 MILIJUNA EURA ZA KUPNJU PRVE NEKRETNINE
Predstavljen je i Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine, kojim se uređuju uvjeti, dokumentacija i postupak dodjele potpore. Dosad je zaprimljeno 6.799 zahtjeva za povrat poreza pri kupnji ili gradnji prve nekretnine, a odobren je 4.541 zahtjev u ukupnoj vrijednosti većoj od 34,3 milijuna eura.